Tuy nhiên, hệ thống pháp luật hiện hành về đấu giá vẫn chưa đạt được ở mức độ hoàn thiện cần thiết, chưa đáp ứng tốt các yêu cầu mà thực tiễn đấu giá tài sản nói chung và đấu giá QSDĐ nói riêng đang đặt ra. Những vấn đề pháp lý về đấu giá QSDĐ được quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau; nội dung của các văn bản pháp luật này bộc lộ nhiều bất cập cả về nội dung pháp lý và kỹ thuật lập pháp. Thực tế này là nguyên nhân không nhỏ ảnh hưởng đến hoạt động đấu giá tài sản nói chung và đấu giá QSDĐ nói riêng, tác động tiêu cực đến nguyên tắc công khai, minh bạch trong hoạt động đấu giá QSDĐ. Do đó, hoàn thiện pháp luật về đấu giá QSDĐ là yêu cầu thiết thực và phải được đặt trong mối tương quan tổng thể với các quy định của pháp luật có liên quan:
Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất:
Những nguyên tắc về đấu giá QSDĐ đã được quy định tại Luật Đấu giá tài sản, Luật Đất đai, cụ thể, tại Điều 6 Luật Đấu giá tài sản đã quy định nguyên tắc của đấu giá tài sản: Tuân thủ quy định của pháp luật; bảo đảm tính độc lập, trung thực, công khai, minh bạch, công bằng, khách quan; bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên; cuộc đấu giá phải do đấu giá viên điều hành, trừ trường hợp cuộc đấu giá do Hội đồng đấu giá tài sản thực hiện. Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định một trong hai căn cứ để giao đất, cho thuê đất là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Như vậy, Luật Đấu giá tài sản đã bổ sung thêm nguyên tắc mang tính chất tổng thể so với các nguyên tắc trước đây đó là “Tuân thủ quy định của pháp luật”. Tuy nhiên, nguyên tắc này còn rất chung. Do đó, trong trường hợp này, theo tác giả Luật Đấu giá tài sản cần bổ sung thêm nguyên tắc cụ thể đó là việc đấu giá QSDĐ phải đảm bảo tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng khu dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Việc bổ sung nguyên tắc này trong đấu giá QSDĐ có ý nghĩa hết sức quan trọng. Bởi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ hữu hiệu để Nhà nước quản lý đất đai được thống nhất, hiệu quả và đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm; đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Ngoài ra, để khắc phục những khó khăn, bất cập trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất tại thời điểm kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch sử dụng đất kỳ mới chưa được phê duyệt. Hạn chế đến mức thấp nhất tình trạng lãng phí đất đai, phá vỡ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, quy hoạch xây dựng, kiến trúc chung.
Thứ hai, hoàn thiện quy định về người tham gia đấu giá QSDĐ
Hiện nay, Luật Đất đai quy định bên tham gia đấu giá phải thuộc đối tượng được nhà nước giao đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất hoặc nhà nước cho thuê đất, bao gồm hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; tổ chức kinh tế; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng. Vậy các loại tổ chức khác như tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp dân lập,… có thuộc đối tượng tham gia đấu giá QSDĐ không hoặc người nước ngoài họ có được tham gia đấu giá QSDĐ hay không, điều kiện đối với họ như thế nào. Pháp luật về đấu giá QSDĐ cần quy định các trường hợp này cũng thuộc đối tượng được tham gia đấu giá QSDĐ với những điều kiện cụ thể.
Mặt khác, theo quy định của Luật Đất đai thì Nhà nước chỉ giao đất hoặc cho thuê đất khi các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, có khả năng sử dụng đất đúng mục đích mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã phê duyệt và nhu cầu đó được thể hiện trong dự án đầu tư, trong đơn xin giao đất, cho thuê đất. Vì vậy, pháp luật về đấu giá QSDĐ cần thiết phải quy định các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân muốn tham gia đấu giá QSDĐ phải chứng minh được nhu cầu sử dụng đất thực tế của họ và nhu cầu sử dụng đất là một trong những điều kiện bắt buộc để xác định tư cách người tham gia đấu giá.
Thứ ba, hoàn thiện các quy định về thành lập doanh nghiệp đấu giá tài sản
Trước đây, theo quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP thì doanh nghiệp đấu giá sau khi đăng ký thành lập tại Sở Kế hoạch và Đầu tư, sau đó doanh nghiệp có trách nhiệm thông báo bằng văn bản về việc đăng ký kinh doanh cho Sở Tư pháp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi doanh nghiệp đặt trụ sở chính. Tuy nhiên, quá trình hoạt động, nhiều doanh nghiệp không thực hiện nghĩa vụ này, vì vậy việc thành lập, tồn tại hoạt động, giải thể các doanh nghiệp này như thế nào, Sở Tư pháp với chức năng là cơ quan QLNN về đấu giá nhưng không nắm được.
Để khắc phục tình trạng này, Điều 25 Luật Đấu giá tài sản quy định doanh nghiệp đáp ứng quy định tại Điều 23 của Luật Đấu giá tài sản gửi một bộ hồ sơ đề nghị đăng ký hoạt động đấu giá tài sản đến Sở Tư pháp nơi doanh nghiệp đặt trụ sở và nộp phí theo quy định của pháp luật. Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Tư pháp cấp Giấy đăng ký hoạt động cho doanh nghiệp đấu giá tài sản; trường hợp từ chối thì phải thông báo lý do bằng văn bản.
Như vậy, với quy định này đã tạo điều kiện rất thuận lợi trong việc thành lập doanh nghiệp đấu giá, chỉ phải thực hiện một thủ tục, đó là đăng ký hoạt động tại Sở Tư pháp mà không phải qua thủ tục đăng ký thành lập tại Sở Kế hoạch và Đầu tư. Tuy nhiên, theo quy định tại Thông tư liên tịch số 21/2015/TTLT-BKHĐT-BNV ngày 11/12/2015 thì Sở Kế hoạch và Đầu tư là cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh thực hiện chức năng tham mưu, giúp UBND cấp tỉnh QLNN về ký doanh nghiệp trong phạm vi địa phương; tổng hợp và thống nhất quản lý các vấn đề về doanh nghiệp, kinh tế tập thể, hợp tác xã, kinh tế tư nhân. Nếu quy định như Luật Đấu giá tài sản thì Sở Kế hoạch và Đầu tư không tham gia bất kỳ công đoạn nào trong việc thành lập, tổ chức và hoạt động của doanh nghiệp đấu giá, vì vậy làm thế nào để “tổng hợp và thống nhất quản lý các vấn đề về doanh nghiệp” như quy định tại Thông tư số 21/2015/TTLT-BKHĐT-BNV. Vì vậy, pháp luật cần quy định theo hướng trách nhiệm liên thông trong thực hiện thủ tục thành lập doanh nghiệp đấu giá giữa Sở Tư pháp và Sở Kế hoạch và Đầu tư. Theo đó, muốn thành lập doanh nghiệp đấu giá thì hồ sơ được gửi đến Sở Tư pháp và Sở Tư pháp có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Sở Kế hoạch và Đầu tư thẩm định, sau khi có kết quả thẩm định của Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tư pháp cấp giấy chứng nhận hoạt động và gửi thông báo đến Sở Kế hoạch và Đầu tư.
Thứ tư, hoàn thiện các quy định về xử lý vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất
Để nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá QSDĐ, hạn chế tình trạng thông đồng, dìm giá làm thất thoát ngân sách nhà nước, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên tham gia đấu giá và ảnh hưởng đến nguyên tắc, hiệu quả trong đấu giá QSDĐ cần sớm sửa đổi các quy định về xử lý vi phạm hành chính trong đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá QSDĐ theo hướng nâng cao mức xử phạt, đảm bảo đủ sức răn đe.
Thứ năm, hoàn thiện các quy định của pháp luật về xử lý các vấn đề phát sinh trong đấu giá QSDĐ
Qua nghiên cứu các văn bản điều chỉnh trong lĩnh vực đấu giá QSDĐ cho thấy, các quy định của pháp luật về đấu giá QSDĐ tương đối đầy đủ, tạo hành lang pháp lý cho quá trình đấu giá QSDĐ. Tuy nhiên, các văn bản pháp luật mới chỉ dừng lại ở mức đảm bảo điều chỉnh cho các hoạt động đấu giá QSDĐ hiện tại, mà chưa có tính dự báo cho các vấn đề có thể nảy sinh trong quá trình đấu giá QSDĐ hoặc sau khi đã hoàn thành việc đấu giá QSDĐ, vì vậy khi có vấn đề phát sinh thì không có cơ sở để áp dụng.
Trong hoạt động đấu giá QSDĐ chắc chắn sẽ có những người môi giới đấu giá, những người này sẽ đứng ra liên kết vận động mọi người tham gia đấu giá thực hiện một hành vi nào đó như trả giá thấp, tẩy chay cuộc đấu giá, thậm chí đe dọa, khống chế những người tham gia đấu giá QSDĐ hoặc khi người đấu giá đấu trúng QSDĐ thì khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có thay đổi, Nhà nước thu hồi lô đất đã trúng đấu giá của họ thì họ được bồi thường như thế nào? Có theo giá đất mà họ đã nộp khi trúng đấu giá hay không? Do đó, pháp luật về đấu giá QSDĐ cần tiếp tục hoàn thiện, ngoài việc điều chỉnh các quan hệ phát sinh hiện tại trong đấu giá QSDĐ, còn phải có các quy định mang tính dự liệu trước các quan hệ xã hội sẽ phát sinh để đảm bảo tỉnh ổn định lâu dài của hệ thống văn bản pháp luật, hạn chế phải sửa đổi, bổ sung. Đồng thời, khi có tình huống xảy ra các cơ quan chức năng có cơ sở để áp dụng xử lý./.

Đình Huân