Thời gian qua, Nhà nước ta quan tâm, chỉ đạo, ban hành nhiều văn bản làm cơ sở pháp lý để thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất như: Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu giá tài sản năm 2017.

Trước khi Luật Đất đai năm 2003 ban hành, tỉnh Quảng Bình cũng như một số địa phương khác do chưa có hướng dẫn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất chưa diễn ra. Sau khi Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/2/2003 quy định về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thì ngày 28/4/2003 Uỷ ban nhân dân tỉnh Quảng Bình ban hành Quyết định số 11/2003/QĐ-UBND về việc ban hành Quy chế đấu giá sử dụng đất; Quyết định số 32/2003/QĐ-UBND  ngày 05/8/2003 của UBND tỉnh Quảng Bình về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất. Sau khi Luật Đất đai năm 2003, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về Bán đấu giá tài sản được ban hành, Uỷ ban nhân dân tỉnh Quảng Bình ban hành Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 về việc ban hành Quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình và Quyết định số 09/2012/QĐ-UBND ngày 04/6/2013 về việc sửa đổi, bổ sung Điều 9 Quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình được ban hành kèm theo Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Bình.

Trên cơ sở các văn bản của Trung ương và các văn bản của địa phương, thời gian qua công tác bán đấu giá tài sản nói chung, đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Quảng Bình đã có bước phát triển cả về số lượng lẫn chất lượng.

Về chủ thể có nhiệm vụ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất

Trước khi có Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 thì việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất vừa giao cho Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất và Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thực hiện. Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP thì việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Quảng Bình giao cho tổ chức đấu giá chuyên nghiệp.

Đến nay, ở tỉnh Quảng Bình có 3 tổ chức đấu giá hoạt động, trong đó Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản (là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp) và 02 doanh nghiệp đấu giá (Công ty đấu giá hợp danh Trường Hà và, doanh nghiệp đấu giá Ngọc Thoả).

Về đội ngũ đấu giá viên

Đội ngũ đấu giá viên ở tỉnh Quảng Bình cũng có bước phát triển, trước khi Luật Đấu giá tài sản ban hành, đội ngũ đấu giá viên có 8 người hoạt động trong Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, đến nay đội ngũ đấu giá viên có 11 người (gồm 8 đấu giá viên làm việc tại Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản, 03 đấu giá viên làm việc tại doanh nghiệp đấu giá). Trong số 11 đấu giá viên, có 10 đấu giá viên trình độ đại học và 01 đấu giá viên trình độ thạc sỹ.

Về kết quả đấu giá

Quyền sử dụng đất đưa vào đấu giá ở Quảng Bình trong thời gian qua chủ yếu thông qua việc giao đất và cho thuê đất, còn những trường hợp khác (như ngân hàng phát mại, thi hành án, do các cá nhân, gia đình tổ chức thuê...) thì không đáng kể. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần không nhỏ vào nguồn thu của ngân sách tỉnh. Năm 2015 tổng số tiền thu được thông qua đấu giá là 207.208.367.000 đồng; năm 2016 là 363.351.568.000 đồng; năm 2017 là 465.202.455.000 đồng và 6 tháng đầu năm 2018 là 196.604.194.000 đồng.

Về hình thức đấu giá

Nếu như trước Luật Đấu giá tài sản ban hành, ở các cuộc đấu giá chủ yếu áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu kín và đấu giá trực tiếp bằng lời nói. Với việc duy trì hình thức này trong một thời gian dài đã bộc lộ một số khuyết điểm, như chưa thật tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá hoặc vẫn còn tình trạng “cò đất” lợi dụng hình thức này để dàn xếp cuộc đấu giá. Sau khi có Luật Đấu giá tài sản các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp đã linh hoạt hơn, áp dụng nhiều hình thức đấu giá như đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá; đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp. Việc thay đổi linh hoạt các hình thức đấu giá này đã đưa lại hiệu quả rõ rệt. Kết quả đấu giá khách quan hơn, hạn chế thấp nhất trường hợp “cò đất” tham gia, hiệu quả đưa lại cao hơn. Có những cuộc đấu giá, giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm tăng rất nhiều. Ví dụ như cuộc đấu giá quyền sử dụng đất 12 lô đất biệt thự phía Tây sông Cầu Rào, mức giá khởi điểm 23.510.995.000, giá trúng đấu giá 31.999.454.000 đồng (tăng so với giá khởi điểm 8.488.459.000 đồng) hoặc cuộc đấu giá quyền sử dụng đất của 17 thửa đất tại thôn Hà Lồi, xã Thanh Trạch, huyện Bố Trạch mức giá khởi điểm 5.655.000.000 và giá trúng đấu giá 11.711.899.000 đồng (tăng so với giá khởi điểm 6.056.899.000 đồng).

Với những kết quả đạt được trong tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua đã góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách, hạn chế được tình trạng cò mồi, thông đồng, dìm giá.

Để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian tới ở trên địa bàn tỉnh Quảng Bình theo chúng tôi cần thực hiện tốt các giải pháp sau

Thứ nhất, việc định giá quyền sử dụng đất đưa ra đấu giá cần sát đúng với giá thị trường

Định giá quyền sử dụng đất để làm cơ sở đưa ra đấu giá có vai trò vô cùng quan trọng. Nếu định giá đúng, sát với giá thị trường thì sẽ động viên được người tham gia đấu giá, hạn chế bớt những thiệt hại đối với Nhà nước. Ngược lại, nếu định giá không sát với giá thị trường dễ tạo ra việc thông đồng, móc nối với nhau để "dìm giá" thu lợi bất chính.

Để định giá quyền sử dụng đất sát với giá thị trường thì trước khi định giá cần tiến hành điều tra, khảo sát giá, áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất là: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Thực tế thời gian qua ở tỉnh Quảng Bình thường áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, và phương pháp này phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế, xã hội của tỉnh Quảng Bình hiện nay. Bên cạnh đó, trong hội đồng định giá cần có những những chuyên gia về lĩnh vực tài chính, thuế, môi trường. Quá trình định giá thì hội đồng định giá cần được đi thực địa xem xét từng thửa đất, từng khu vực cụ thể, từ đó để có sự định giá sát với giá cả thị trường. Tránh trường hợp Hội đồng ngồi trong phòng họp, nghe đơn vị tư vấn báo cáo kết quả từ đó để đưa ra giá cho thửa đất, vùng đất.

Để hội đồng định giá được khách quan, đưa ra giá đất sát đúng, phù hợp với giá thị trường thì bên cạnh việc tuyển chọn các chuyên gia về lĩnh vực tài chính, thuế thì cần có một cơ chế riêng, độc lập cho hội đồng. Tránh sự can thiệp của cơ quan hành chính nhà nước hoặc cá nhân có thẩm quyền đối với việc định giá.

Thứ hai, Cần có cơ chế quản lý chặt chẽ đối với hồ sơ đấu giá

Việc quản lý chặt chẽ đối với hồ sơ đấu giá cũng là một trong ngững giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, đồng thời hạn chế được nạn "cò mồi" trong đấu giá quyền sử dụng đất. Có những trường hợp để biết thông tin của những người tham gia đấu giá, bọn “cò mồi” thường nắm thông tin qua cán bộ của tổ chức đấu giá. Trong trường hợp này là có sự giúp sức của những người quản lý hồ sơ, hay còn gọi là có “tay trong” từ các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Sau khi những người tham gia đấu giá nộp hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất, thì những thông tin trong hồ sơ đấu giá như họ tên, địa chỉ, số điện thoại, số thửa đất, số tiền đặt trước và các thông tin cá nhân khác được người quản lý hồ sơ của tổ chức đấu giá chuyên nghiệp cung cấp cho “cò đất”. Do vậy, kinh nghiệm được rút ra đối với trường hợp này là cần quy định cụ thể trong quy chế đấu giá quyền sử dụng đất việc quản lý hồ sơ đấu giá, trách nhiệm của người nhận hồ sơ và tính bảo mật trong việc quản lý hồ sơ đấu giá.

Thứ ba, tăng cường mối quan hệ giữa tổ chức bán đấu giá với cơ quan công an

Thực tế thời gian qua, nếu không có sự vào cuộc của các cơ quan công an thì các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất thường có “cò mồi”, “đầu gấu” tham gia nhằm thông đồng, dìm giá. Tuy rằng, Luật Đấu giá tài sản có quy định đấu giá viên có quyền: “Truất quyền tham dự cuộc đấu giá của người tham gia đấu giá có hành vi vi phạm quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này; dừng cuộc đấu giá khi phát hiện có hành vi thông đồng, dìm giá hoặc gây rối, mất trật tự tại cuộc đấu giá và thông báo cho tổ chức đấu giá tài sản”, song thực tế rất khó thực hiện được. Bởi vì, chỉ cầm một lời đe doạ của “đầu gấu” đã tác động rất lớn đến tâm lý của các đấu giá viên đều hành cuộc đấu giá. Bên cạnh đó, các đấu giá viên ở Quảng Bình, tuổi đời còn rất trẻ, kinh nghiệm điều hành cuộc đấu giá quyền sử dụng đất cũng như xử lý các tình huống xảy ra tại phiên đấu giá chưa tốt, do vậy nếu không có sự liên kết của các cơ quan công an thì rất khó tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất thành công.

Thứ tư, Cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với doanh nghiệp đấu giá tài sản 

Đối với Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản (là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp), trong quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân thủ nghiêm túc quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, pháp luật về công chức, viên chức, các quy định của Bộ Tư pháp, của Tỉnh ủy, UBND tỉnh, có nghĩa việc điều hành của các đấu giá viên trong Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản là phải "thực hiện những điều mà pháp luật cho phép". Còn đối với doanh nghiệp đấu giá là doanh nghiệp tư nhân hay công ty hợp danh, quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cần phải chấp hành đúng quy định của pháp luật, họ có quyền "thực hiện những điều mà pháp luật không cấm". Do vậy, nếu không có sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Sở Tư pháp, cơ quan Công an … thì việc thông đồng giữa doanh nghiệp đấu giá với bọn “cò đất” “bọn đầu gấu” để giàn xếp các cuộc đấu giá dễ dàng xẩy ra.

Thứ năm, cần áp dụng linh hoạt hình thức đấu giá

Hiện nay theo quy định của Luật Đấu giá tài sản có rất nhiều hình thức đấu giá như: Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại toà; đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp; đấu giá trực tuyến, quá trình tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận với người có tài sản đấu giá lựa chọn một trong các hình thức trên để tiến hành cuộc đấu giá. Việc đấu giá sử dụng linh hoạt các hình thức cũng là một trong những giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế được việc thông đồng, dìm giá trong đấu giá quyền sử dụng đất.

Thứ sáu, cần tăng cường tập huấn nghiệp vụ, mở các lớp bồi dưỡng cho đấu giá viên

Để hành nghề đấu giá nói chung, đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng, các đấu giá viên không những phải am hiểu về pháp luật mà còn cả kiến thức và kỹ năng hành nghề đấu giá. Đa số đội ngũ đấu giá viên ở Quảng Bình hiện nay đã được đào tào qua nghiệp vụ đấu giá, tuy nhiêm tuổi đang còn trẻ, chưa có kinh nghiệm nhiều trong đấu giá quyền sử dụng đất. Do vậy, để vững vàng trong điều hành các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, đội ngũ này thưởng xuyên cần được tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ. Đối với việc tập huấn cần lựa chọn những người vừa có kinh nghiệm thực tiễn, vừa có kiến thức chuyên sâu về lĩnh vực đấu giá, như mời đội ngũ giảng viên Học viện Tư pháp, Trường Đại học Luật Hà nội vào truyền đạt, qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho các đấu giá viên một mặt vừa trang bị thêm kiến thức pháp luật đấu giá, mặt khác vừa tổ chức trao đổi, giao lưu học hỏi kinh nghiệm trong quá trình hành nghề đấu giá. Bên cạnh đó, Sở Tư pháp cần lựa chọn những nội dung cụ thể, thiết thực, kỹ năng và kinh nghiệm giải quyết những vấn đề xảy ra trong quá trình hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Quảng bình để thường xuyên tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ đấu giá viên, từ đó nhằm nâng cao trình độ và kỹ năng cho đội ngũ đấu giá viên.